拯救广州楼市长江云配，可能要靠拿着房票的广州拆迁户。
昨天，广州楼市再度释放重磅消息，拟全面取消限购、限售、限价，并降低贷款首付比例和利率。
广州再度领跑全国，对楼市进一步松绑。新信号的发出，往往表明是市场复苏再度陷入停滞状态。
广州中原研究发展部统计数据中，今年5月广州共计推盘18次，推售房源2246套，去化422套，去化率不足20%，约18.8%。
“红五月”不红了。相比上个月推盘30次，共推售4145套，去化978套，去化率23.6%。3月去化率为14%。
刚有所抬头的趋势，又蔫了。
制定新规又开始提上日程，但当前首付比例降至15%，怎么降？考验更大的是银行贷款风控管理能力。房贷利率上个月上浮10个基点，如果再降回来，说明新规当时已经在酝酿中。
新房卖不掉，很重要的原因是需求不足。这不只是广州面临的问题长江云配，深圳、南京、上海等一二线城市的共性问题。
没有需求就需要创造需求——全面推进旧改。
在酝酿的新规中，广州明确提出，2025年计划完成城中村改造固定资产投资1000亿元。推进利用专项贷款购买存量商品房作为安置房。
当前，广州旧改已再度大爆发。
2024年，广州有35个旧村改造项目有新进展，今年上半年还没结束，新增到了52个，集中在海珠新中轴、广州火车站、天河环五山、白云罗冲围四大片区。
按计划，总投资6526亿元，借款总额4096亿元，总户数10.82万户，安置房总套数28.26万套。
安置28万多套，约等于创造28万多套的置业需求，就算至少90%选择原地安置，仍有2.8万套购房需求流入市场。
实际上长江云配，在推进旧村改造过程中，操盘方已经推行村民选择周边的新房。根据《广州市房票安置实施方案》，拆迁户可将补偿款转化为房票，享受10%-20%的奖励，并在全市300多个“房源超市”项目中自由选房。
比如天河柯木塱旧改给出5个置换楼盘：城投天禧、中建精诚一号、天河麓誉府、慧源山庄、天河都荟。这些楼盘真实销售情况，是一个比一个难卖，置换这5个楼盘诚意并不足以打动村民。
在这场广州楼市结构性变革之中，黄埔、荔湾、天河、海珠等全面落地房票安置政策，没想到，拆迁户成为最有潜力的购买力。
有关统计数据显示，截至2025年6月，广州全市通过房票兑换已消化商品房超2000套，成交金额超35亿元。单单黄埔区拆迁户认购商品房1108套，拉动资金流转超20亿元。
相当于黄埔区拆迁户，买掉了2025年计划供应量9.2%。
加上本身供应量正在放缓，
这是不寻常的信号，以房票安置+货币奖励补偿的方式，让当前居高不下的商品房库存市场，找到了良策。
比如，黄埔枫下村旧改通过专项借款70亿元收购科城新时代540套商品房，以1.58万元/㎡的单价纳入房票安置。
还有荔湾石围塘旧改、天河金融城东区旧改、花都杨二村旧改、东边村旧改、九佛街道七片五区旧改......都在推进房票安置，加快区内区外商品房去化。
拆迁户，正在加快拯救广州楼市。
其中也会诞生一个问题：加剧区域分化，核心城区利用房票跨区涌入，出现火热抢购，外郊区人口加快流出，库存压力长期反而是一个利空。
新房成交价格上，2025年6月，广州荔湾、海珠等核心城区房价环比略微上涨，而黄埔、花都等外郊区房价仍在下跌中。
但当前广州新房供应也是集中推售核心城区的改善、豪宅类项目。
最重要的是，旧改解决了缺钱难题。
以筹建保障性租赁住房，推动专项借款收购存量商品房，完成库存商品房的消化，叠加房票安置、货币奖励补偿，创造购房需求，再助推库存新房消化。另一个关键点是，
房价实质上还能得到企稳。
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